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Pressespiegel

Wohnungsmietrecht:
Betriebskostenvorauszahlungen wirksam anpassen

Veröffentlicht in der Immobilienzeitung vom 10.9.2012

von Thorsten Wenning
Gemäß § 560 Absatz 4 BGB kann jede Vertragspartei eines Mietvertrags nach einer Abrechnung der Betriebskosten eine Anpassung der Betriebskostenvoraus- zahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hier für genügte es nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Hierfür wiederum sind grundsätzlich vier Voraussetzungen erforderlich: 1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 3. die Berechnung des Anteils des Mieters und 4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Aktuell hat der BGH in Abkehr zu seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden (Urteile vom 15. Mai 2012, Az. VIII ZR 245/11 und Az. VIII ZR 246/11), dass die Anpassung der Betriebskosten- vorauszahlungen nicht nur eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung voraussetzt. Vielmehr muss die Betriebskosten-
abrechnung auch inhaltlich zutreffend sein. Sollte sich also möglicherweise in einem späteren Prozess herausstellen, dass z.B. einzelne Betriebskosten unzutreffend berechnet worden sind oder die angewendeten Verteilerschlüssel nicht den Vereinbarungen des Mietvertrags entsprachen, liegen inhaltliche Mängel der Betriebskostenabrechnung vor. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH hätte das zur Folge, dass eine vorgenommene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen unwirksam ist und der Mieter diese Erhöhung nicht zu zahlen braucht.

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GTW ANWÄLTE FÜR BAU- UND IMMOBILIENRECHT
Thorsten Wenning
Rechtsanwalt und Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
T +49 2151.56 78 60
thorsten.wenning@g-t-w-kr.com | www.g-t-w.com


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Lärmschutz

veröffentlicht in der WirtschaftsWoche vom 24.6.2013

von Thorsten Wenning
ist Fachanwalt für Versicherungsrecht in der Kanzlei GTW in Krefeld.

  • Herr Wenning, Mieter beschweren sich häufig über hellhörige Decken und Wände. Sind Vermieter zu Lärmschutz verpflichtet?

Wenn im Mietvertrag nichts bezüglich des Lärmschutzes vereinbart ist, gilt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Laut BGH muss der Vermieter die DIN-Normen einhalten, etwa für den Trittschallschutz, die beim Bau des Hauses gültig waren.

  • Wann darf der Mieter wegen mangelhaften Lärmschutzes die Miete mindern?

Eigentümer, die einen Dachboden zu einer Wohnung ausbauen, müssen sich an die aktuellen DIN-Normen halten, also deutlich mehr für den Lärmschutz tun. Hält sich der Vermieter nicht an die neuen Vorgaben, kann der Mieter die Miete mindern. Allerdings muss der Mieter den Mangel vorher dem Eigentümer angezeigt haben, um ihm die Chance zu geben, den Mangel zu beheben.

  • Käufer von Wohnungen streiten sich mit Bauträgern über unzureichenden Lärmschutz. Was gilt dann?

Der Bauträger schuldet grundsätzlich den Lärmschutz, der im Kaufvertrag angegeben ist. Gerichte achten allerdings darauf, dass der Lärmschutz dem Niveau der übrigen Ausstattung der Immobilie entspricht. Wer Luxuswohnungen zu hohen Preisen verkauft, der kann Käufer nicht mit Mindeststandards abspeisen. Stattdessen muss er mehr tun, als die Bauvorschriften verlangen.


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Mandanteninformation zum neuen Mietrecht

Erfahrungen mit dem neuen Mietrecht – „Berliner Räumung“

von Thorsten Wenning
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Partner der Kanzlei GTW in Krefeld.

Mit der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Mietrechtsreform und der gesetzlichen Fixierung der„Berliner Räumung“ haben Vermieter grundsätzlich mehr Rechtssicherheit erhalten, da der Ausschluss des säumigen Mieters mittels Austausch des Schlosses der Wohnungstüre nun positiv fixiertes Recht ist. In der täglichen Räumungspraxis zeigt sich jedoch schon jetzt, dass Vermieter diesen Vorteil mit zusätzlichen Kosten und Risiken bezahlen müssen. Rechtsanwalt Thorsten Wenning erläutert, worauf es ankommt.

Bereits mit Beschluss vom 17.11.2005 hatte der Bundesgerichtshof die sogenannte „Berliner Räumung“, das heißt, die auf bloße Besitzverschaffung beschränkte Räumung für zulässig erachtet. Diese Art der durch die Rechtsprechung geschaffenen Räumung hatte sich schnell zur beliebtesten Art der Räumung entwickelt. Die Kosten der „Berliner Räumung“, die mangels Solvenz des Mieters meistens am Vermieter „hängen blieben“, waren in der Regel geringer als bei einer vollständigen Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher. Der Vermieter konnte nämlich die Wohnungseinrichtung des Mieters zunächst einfach in der zu räumenden Wohnung belassen und später selbst für eine Räumung und Einlagerung der hinterlassenen Gegenstände sorgen. Allerdings waren Einzelheiten dieser Art der Räumung auch in der Rechtsprechung umstritten und eine gesetzliche Regelung daher sinnvoll. Die Praxis zeigt jedoch: Auch die gesetzlich geregelte „Berliner Räumung“ bereitet Vermietern Probleme.

Erstes Problem: Die Dokumentationspflicht

Der Gerichtsvollzieher ist nunmehr gehalten, alle frei ersichtlichen beweglichen Sachen, die er beim Vollstreckungstermin vorfindet, schriftlich und gegebenenfalls auch visuell durch Fotos zu dokumentieren. Das Protokoll soll dazu dienen, Streit zwischen Vermieter und Mieter zu vermeiden über das Hab und Gut, das der Vermieter bei der Besitzeinweisung vorgefunden hat. Das Problem liegt darin, dass die Protokollierung nicht die Anforderungen an eine vollständige Inventarisierung erfüllen muss, sondern lediglich einen zuverlässigen Überblick bieten soll über den zur Zeit der Räumung vorhandenen wesentlichen Bestand und Zustand der beweglichen Sachen des Mieters. Die Gefahr besteht, dass kleinere Gegenstände wie Mobiltelefone, Schmuck, Umschläge mit Bargeld und dergleichen bei der Protokollierung übersehen und anschließend zum Gegenstand von Streitigkeiten werden können.
TIPP: Vermieter sollten daher größtes Interesse daran haben, bei der Protokollierung möglichst anwesend zu sein und darauf zu achten, dass solche Gegenstände vom Gerichtsvollzieher nicht übersehen, sondern genauestens festgehalten werden. Insbesondere ist darauf zu achten, dass das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Gegenständen auf den vom Gerichtsvollzieher angefertigten Fotos festgestellt werden kann.

Zweites Problem: Nur „frei ersichtliche Sachen“ müssen protokolliert werden

Eine besondere Herausforderung beim Umfang der Protokollierung stellt die gesetzliche Formulierung „frei ersichtliche Sachen“ dar. Aus dem Wortlaut „frei ersichtlich“ ergibt sich, dass der Inhalt von Schubladen und Schränken nicht umfasst sein dürfte. Die Folge: Behauptet der Mieter anschließend, dass derart „versteckte“ Wertgegenstände im Zuge der Räumung übersehen worden und abhandengekommen seien, sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Hier trägt die nunmehr geregelte Protokollierungspflicht des Gerichtsvollziehers nicht dazu bei, Streit zu vermeiden.
TIPP: In der Praxis sollten Vermieter daher anstreben, dass der Gerichtsvollzieher auch nicht-freiersichtlicheGegenstände in das Protokoll aufnimmt.

Drittes Problem: Gerichtsvollzieher benötigt Hilfskräfte

Die Protokollierungspflicht kann dazu führen, dass der Gerichtsvollzieher Hilfskräfte benötigt, um das Protokoll erstellen zu können. Je nach dem Zustand der Wohnung und der Menge der zu dokumentierenden Sachen kann der Gerichtsvollzieher diese Aufgabe nicht alleine bewältigen und muss Hilfskräfte hinzuziehen, mit der Folge, dass sich hierdurch zwangsläufig die Kosten der Räumungsvollstreckung erhöhen. In der Praxis gehen die Gerichtsvollzieher jedenfalls vermehrt dazu über, bereits im Vorfeld der Räumung pauschal einen Vorschuss für derartige Hilfskräfte beim
Vermieter anzufordern.

Viertes Problem: Vernichtung vermeintlich wertloser Gegenstände

Die gesetzlichen Neuregelungen sehen vor, dass der Vermieter dazu berechtigt ist, Gegenstände, an denen der Mieter „offensichtlich kein Interesse mehr“ hat, jederzeit zu vernichten. Dies birgt allerdings Abgrenzungsschwierigkeiten für den Vermieter. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll das Fehlen dieses Interesses des Mieters nur unter engen Voraussetzungen angenommen werden können, so zum Beispiel bei gewöhnlichem Abfall und Unrat. Hat der Mieter dagegen im Vorfeld der Räumung bereits sein Interesse an einer Aushändigung bestimmter Sachen geäußert, so dürfen diese Sachen jedenfalls nicht vernichtet werden. Kein Fall des offensichtlichen Fehlens des Aufbewahrungsinteresses soll hingegen bei solchen wertlosen oder gebrauchsunfähigen Sachen vorliegen, deren weitere Verwertung durch den Mieter bei Betrachtung durch einen objektiven Dritten nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann. Diese Sachen sollen im Zweifel zunächst in Verwahrung genommen werden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter diese nicht mehr behalten will. Übersetzt heißt das: Kann sich ein Außenstehender noch irgendeine Art der Verwertung vorstellen, müssen auch wertlose und nutzlose Sachen solange aufbewahrt werden, bis der Mieter ausdrücklich sagt: „Weg damit!“
Diese Unterscheidung zu treffen, dürfte für den Vermieter häufig nur schwer möglich sein. Fraglich ist beispielsweise, wer mit letzter Sicherheit beurteilen kann oder will, ob ein alter, teilweise defekter Fernseher vom Mieter nach der Räumung noch verwendet werden wird. Zur Vermeidung von anschließenden Auseinandersetzungen mit dem Mieter kann daher dem Vermieter nur angeraten werden, ausschließlich gewöhnlichen Abfall und Unrat zu vernichten. Alle übrigen Gegenstände sollten zunächst verwahrt werden.

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Thorsten Wenning
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Zwangsvollstreckungsrecht: Räumung: Gericht muss Selbstmordgefahr des Schuldners prüfen

Veröffentlicht in Immobilienzeitung Nr. 20 vom 23.5.2013
von Nils Röttges
Das Vollstreckungsgericht darf bei einem Antrag auf Vollstreckungsschutz nach
§ 765a ZPO die ihm obliegende Pflicht, eine Gefährdung für Leib und Leben des zur Räumung verpflichteten Schuldners zu prüfen, nicht auf den Gerichtsvollzieher übertragen.
BVerfG, Beschluss vom 21. November 2012, Az. 2 BvR 1858/12

Der Fall

Dem Beschwerdeführer, der seit seiner Kindheit im Haus wohnte, drohte aufgrund eines mit seinen Kindern geschlossenen gerichtlichen Räumungsvergleichs die Zwangsräumung. Er reichte einen Vollstreckungsschutzantrag (§ 765a ZPO) ein mit der Begründung, dass wegen der Räumung Suizidgefahr bei ihm bestehe. Ein vom LG eingeholtes psychiatrisches Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass zwar aktuell keine Selbstmordgefahr bestehe, bei einem bevorstehenden Räumungstermin eine akute suizidale Krise jedoch nicht ausgeschlossen werde könne. Das LG wies die Beschwerde daher mangels gegenwärtiger Suizidgefahr zurück und meinte, dass eine künftige Gefährdung vom Gerichtsvollzieher bewertet werden könne.

Die Folgen

Das mit der Verfassungsbeschwerde gegen den LG-Beschluss befasste BVerfG erließ eine einstweilige Anordnung (§ 32 BVerfGG), durch die die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich ausgesetzt wurde. Es verwies den Rechtsstreit zurück an das LG: Dieses habe nicht ausreichend geprüft, ob eine Suizidgefahr im Zeitpunkt der Räumung eintreten könnte, und hätte ggf. Maßnahmen zur Abwendung feststellen müssen. Das BVerfG sah einen Verstoß gegen das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG). Die Frage, ob wegen Suizidgefahr die Räumung auszusetzen ist, dürfe nicht auf den Gerichtsvollzieher verlagert werden.

Was ist zu tun?

Die Zahl der Entscheidungen, insbesondere des BGH (zuletzt Beschluss vom 6. Dezember 2012, Az. V ZB 80/12) zum Umgang mit suizidgefährdeten Schuldnern bei Räumung oder Zwangsversteigerung, ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Das erneut mit der Problematik befasste BVerfG schützt die Gerichtsvollzieher davor, eigenverantwortlich entscheiden zu müssen, ob die Suizidgefahr tatsächlich besteht oder vielleicht nur vorgetäuscht wird. Die Vollstreckungsgerichte werden künftig intensiver prüfen müssen, ob in Fällen, in denen der Gutachter keine aktuelle Gefährdungslage sieht, eine solche künftig bei bevorstehendem Räumungs- oder Zwangsversteigerungstermin gegeben sein kann. Der Gerichtsvollzieher wird bereits dann, wenn er die ihm gegenüber ausgesprochene Drohung des Schuldners mit Selbsttötung für ernsthaft hält, die Zwangsvollstreckung bis zu einer Woche einstellen (§ 765a II ZPO) und den Schuldner auf den Weg zum Gericht hinweisen. Der die Räumung betreibende Gläubiger sollte in dem Verfahren auf Räumungsschutz darauf achten, dass dasVollstreckungsgericht auch seine Interessen würdigt, etwa durch Auflagen an den Schuldner(Therapie, Zahlung laufender Miete etc.).


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